کیا آپ تصور کر سکتے ہیں کہ ایک اپارٹمنٹ میں ایک فلیٹ کے لیے 1.07 کروڑ روپے ادا کرنے کے بعد بھی آپ کو ایک بلڈر کو اس کی تعمیر مکمل کرنے کے لیے 10 سال انتظار کرنا پڑے گا۔ ابتدائی طور پر گھر خریدنے والے نے 2013 میں تقریباً 12 لاکھ روپے بکنگ رقم ادا کر کے 1.16 کروڑ روپے کا ایک فلیٹ بک کیا تھا۔ اس کے بعد 2014 میں فروخت کا معاہدہ رجسٹر کیا گیا جب اس نے 95 لاکھ روپے ادا کیے جس سے کل ادائیگیاں 1.07 کروڑ روپے ہوگئیں۔ تاہم جب گھر خریدار نے فلیٹ کو چیک کرنے کا سوچا تو وہ یہ دیکھ کر حیران رہ گیا کہ بلڈر کی جانب سے بنیادی تعمیراتی کام بھی شروع نہیں کیا گیا۔ یہ ایک جوڑے کا تجربہ تھا جس نے سیلز بروشر سے متاثر ہو کر 2013 میں گڑگاؤں میں ایک بلڈر سے فلیٹ خریدنے کے لیے کروڑوں کی سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کیا۔
جیسے ہی گھر خریدار کو یہ معلوم ہوا، وہ بکنگ منسوخ کرنے اور رقم کی واپسی لینے بلڈر کے دفتر گیا۔ بلڈر نے بڑی مہارت سے گھر خریدنے والے کو اپنا پیسہ نکالنے سے روک دیا۔ اس بکنگ کی منسوخی پر رقم کی واپسی حاصل کرنے کے بجائے، بلڈر اسے اسی بلڈر کے ذریعہ 1.55 کروڑ روپے کی زیادہ قیمت پر ایک اور فلیٹ خرید کر رقم کی دوبارہ سرمایہ کاری کرنے پر راضی کرنے میں کامیاب ہوگیا۔ اس گھریلو خریدار کی کہانی میں حیران کن موڑ یہیں ختم نہیں ہوتا۔
یہاں تک کہ یہ 1.55 کروڑ روپے کا فلیٹ بھی بلڈر وقت پر ختم نہیں کر سکا، اس لیے خریدار نے دوبارہ بلڈر سے رجوع کیا کہ وہ اپنی بکنگ کینسل کرائیں اور اس بار بھی بلڈر نے اس فلیٹ کی منسوخی کے بعد رقم کی واپسی کے بجائے دوسرا فلیٹ لینے پر آمادہ کیا۔ بکنگ 2013 کے بعد یہ تیسرا موقع ہے جب گھر خریدنے والے کے پاس مجموعی طور پر 1.07 کروڑ روپے ادا کرنے کے باوجود فلیٹ کے وعدوں کے سوا کچھ نہیں بچا تھا جو کسی دن مکمل طور پر تعمیر ہو جائے گا۔ ایک ریلیف یا کچھ بھی، بلڈر نے جب بھی درخواست کی گئی گھر خریدار کی کالز اور ملاقاتیں لی اور اس سے باز نہیں آیا۔
تاہم، جب بلڈر 21 جولائی 2022 کی وعدہ شدہ تاریخ کو فلیٹ فراہم کرنے میں ناکام رہا، تو گھر خریدار کا صبر ٹوٹ گیا۔ حقیقت یہ ہے کہ کروڑوں میں ادائیگی کرنے اور فلیٹ کی تعمیر کے لیے 10 سال انتظار کرنے کے بعد گھر خریدار کو نقصان پہنچا۔ اس نے فیصلہ کیا کہ یہ کافی ہے اور اس لیے بلڈر کے خلاف ہریانہ RERA میں شکایت درج کروائی اور اس کی بکنگ منسوخ کرنے اور 1.07 کروڑ روپے بطور سود بطور معاوضہ واپس کرنے کا مطالبہ کیا۔
یہ سمجھنے کے لیے نیچے پڑھیں کہ یہ گھر خریدار کس طرح لڑا اور کیوں ہریانہ RERA نے سیکشن 2(za)، قاعدہ 15، سیکشن 18(1) کا استعمال کرتے ہوئے، دہلی ہائی کورٹ کی ایک نظیر، وغیرہ کا استعمال کرتے ہوئے ان سبھی نے بلڈر کو 2.26 روپے ادا کرنے کا حکم دیا۔ جس میں 1.07 کروڑ روپے کی واپسی اور 11.1 فیصد سود کا معاوضہ شامل ہے۔موجودہ شکایت میں، شکایت کنندہ نے پروجیکٹ میں ایک یونٹ بک کرایا اور 18 نومبر 2013 کے الاٹمنٹ لیٹر کے ذریعے 3016 نمبر والی یونٹ الاٹ کی گئی۔ اس کے بعد 6 مئی 2014 کو شکایت کنندگان اور مدعا کے درمیان فلور خریدار کا معاہدہ عمل میں آیا۔
2017 میں، اس یونٹ کو منسوخ کر دیا گیا اور اسے مدعا علیہ کے دوسرے پروجیکٹ میں منتقل کر دیا گیا۔ یہ یونٹ سیکٹر-67 اے یونٹ بیئر نمبر۔ E-2144 شکایت کنندگان کو الاٹ کیا گیا جس کے بعد 9 جنوری 2018 کو فلورز خریدار کے معاہدے پر عمل درآمد ہوا۔
یونٹ بیئرنگ نمبر کے سلسلے میں ایک یادداشت مفاہمت (MOU) پر عمل کیا گیا۔ 1571- ڈی بلاک۔ ایم او یو کے پیرا ڈی کے مطابق، مدعا علیہ نے اس حقیقت کو قبول کیا کہ پہلے الاٹ شدہ یونٹ کا قبضہ شکایت کنندگان کے حوالے کرنے میں غیر معمولی تاخیر ہوئی ہے اور اس طرح شکایت کنندگان کو ایک اور یونٹ الاٹ کیا جا رہا ہے۔ 21 جنوری 2021 کو اس نئے الاٹ شدہ یونٹ کے لیے فروخت کا معاہدہ رجسٹر کیا گیا تھا۔اس نئے الاٹ شدہ فلیٹ یونٹ کی ترسیل کی آخری تاریخ 27 جولائی 2022 تھی۔ تاہم، بلڈر آج تک متعلقہ حکام سے قبضے کا سرٹیفکیٹ حاصل کرنے میں ناکام رہا اور اس طرح یہ فلیٹ گھر خریدار کے حوالے نہیں کیا جا سکا۔
ہریانہ RERA نے کہا، “جواب دہندہ (بلڈر) نے 2013 سے شکایت کنندہ کے ذریعہ ادا کی گئی رقم کو روک رکھا ہے اور پروجیکٹوں کے مکمل نہ ہونے کی وجہ سے شکایت کنندگان کے یونٹوں کو ایک پروجیکٹ سے دوسرے پروجیکٹ میں تبدیل کرتا رہا۔ شکایت کنندگان کی طرف سے ادا کی گئی رقم کو بھی ایک پروجیکٹ سے دوسرے پروجیکٹ میں منتقل اور ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ 10 سال سے زیادہ کی تاخیر کے بعد بھی آج تک جواب دہندہ کی طرف سے شکایت کنندگان (گھر خریدار) کو کوئی یونٹ نہیں پہنچایا گیا۔
ہریانہ RERA کی تحقیقات میں بلڈر کو رنگے ہاتھوں جھوٹ بولتے ہوئے پکڑا گیا۔
بلڈر میسرز انسل ہاؤسنگ اینڈ کنسٹرکشن لمیٹڈ اب معروف: نیو لک بلڈرز اینڈ ڈویلپرز پرائیویٹ لمیٹڈ) نے اپنے دفاع میں کہا کہ اس کا فلیٹ کی فراہمی کا پورا ارادہ تھا لیکن ‘زبردستی حادثے’ کی شرائط نے اسے روک دیا۔ غیر شروع کرنے والوں کے لیے، ‘فورس میجر’ ایک قانونی اصطلاح ہے جس کا مطلب ہے کہ کنٹرول سے باہر کے حالات کسی فریق کو متفقہ کام انجام دینے سے روکتے ہیں۔
تاہم ہریانہ RERA نے مکمل تحقیقات کی اور بلڈر کو جھوٹ بولتے ہوئے پکڑ لیا۔
“جواب دہندہ لاک ڈاؤن کے فائدے کا دعویٰ کر رہا ہے جو معاہدے پر عمل درآمد سے بہت پہلے 23.03.2020 کو نافذ ہوا تھا۔ لہذا، اتھارٹی کا خیال ہے کہ وبائی مرض کا پھیلنا موجودہ معاملے میں زبردستی کے حالات میں نہیں آتا ہے اور اس طرح Covid-19 کا فائدہ جواب دہندہ کو نہیں دیا جاسکتا ہے، “ہریانہ RERA نے کہا۔
ہریانہ RERA نے فیصلہ سنانے کے لیے ان قانونی دفعات کا استعمال کیا اور سود کے معاوضے سمیت 2.26 کروڑ روپے کا حکم دیا۔
RERA ٹریبونل نے سیکشن 2(za)، قاعدہ 15، سیکشن 11(4)(a)، سیکشن 18(1)، ایک متعلقہ دہلی ہائی کورٹ کے فیصلے (M/s Halliburton Offshore Services Inc’ V/S Vedanta Ltd) کا حوالہ دیا۔ ، سیکشن 19 کی ذیلی دفعہ 7، اور رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (RERA)، 2016 کے دیگر قوانین۔
ایک بار جب تمام قانونی اصطلاحات اور متعلقہ فیصلوں کا حوالہ دیا گیا تو، ہریانہ RERA نے بلڈر کو قصوروار پایا اور اسے حکم دیا کہ وہ گھر خریدار کو ہر ادائیگی کی تاریخ سے رقم کی اصل وصولی تک 1.07 کروڑ روپے کے علاوہ 11.1 فیصد سود واپس کرے۔
عارضی الاٹمنٹ لیٹر 18 نومبر 2013 کو دیا گیا تھا، جب گھر خریدار نے تقریباً 12 لاکھ روپے ادا کیے تھے۔ فلور خریدار کا معاہدہ 6 مئی 2014 کو رجسٹر کیا گیا تھا، جب گھر خریدنے والے نے 1.07 کروڑ روپے ادا کیے تھے۔
اگر ہم ادائیگی کی تاریخ 2014 فرض کریں تو بلڈر کو 1.07 کروڑ روپے + 11.1% 1.07 کروڑ * 10 سال = 1.07 کروڑ روپے + 11,93,003.358*10 = روپے 1,07,47,778+1,19، 30,033.58 = روپے 2,26,77,811.58 (2 کروڑ 26 لاکھ ستر ہزار آٹھ سو گیارہ روپے اٹھاون پیسے)۔ یہ صرف ایک تخمینی حساب ہے کیونکہ اصل رقم کی واپسی کی تاریخ اور رقم وصول کرنے اور واپس کرنے کے درمیان فرق کے مطابق حتمی رقم مختلف ہو سکتی ہے۔
“جواب دہندہ کو ہدایت کی جاتی ہے کہ وہ 1,07,47,778 روپے کی مکمل ادا شدہ رقم مع سود کے ساتھ مقررہ شرح پر واپس کرے یعنی شکایت کنندگان کی طرف سے ادا کی گئی رقم پر 11.1%، ہر ادائیگی کی تاریخ سے اصل وصولی تک۔ ہریانہ رولز 2017 کے قاعدہ 16 میں فراہم کردہ ٹائم لائن کے اندر رقم،” ہریانہ RERA نے 11 دسمبر کو اپنے حکم میں کہا، 2024۔
پشکراج ایس دیشپانڈے، ایسوسی ایٹ پارٹنر، اے ایل ایم ٹی لیگل، کہتے ہیں، “بلڈر کے کیس ہارنے کی ایک اہم وجہ یہ ہے کہ اس کا یہ دعویٰ ہے کہ تاخیر ان وجوہات کی وجہ سے ہوئی جو زبردستی میجر، یعنی کووڈ-19 لاک ڈاؤن کی وجہ سے ہوئی۔ صرف 23 فروری 2020 کو لاگو ہوگا، جبکہ خریدار کا معاہدہ 21 جنوری کو عمل میں آیا تھا۔ 2021، جو وبائی مرض کے وقوع پذیر ہونے سے بہت بعد کا تھا۔ اس کے علاوہ، بلڈر نے بار بار شکایت کنندگان کے یونٹس کو ایک پروجیکٹ سے دوسرے پروجیکٹ میں تبدیل کر کے مکمل نہ ہونے کی وجہ سے کیا اور مزید 10 سال سے زیادہ تاخیر کی وجہ سے قبضے کا سرٹیفکیٹ حاصل کرنے اور شکایت کنندگان کو مقررہ وقت کے اندر قبضہ دینے میں ناکام رہا۔ ، اس طرح RERA کے رہنما خطوط کی پابندی کرنے میں ناکام رہے ہیں۔”
بھارت ایکسپریس۔
وقف ترمیمی بل پر مشترکہ کمیٹی نے، جس کی سربراہی بی جے پی لیڈر جگدمبیکا…
اڈانی گرین نے کہا کہ کھاوڑا پروجیکٹ کے لیے ٹرانسمیشن ٹینڈرنگ کے چار مراحل مکمل…
فیکٹری میں ہونے والے دھماکے کی تصاویر بھی سامنے آ رہی ہیں جن میں دیکھا…
فقیر کے مطابق سی سی ٹی وی فوٹیج میں لمبے بالوں والے ملزم کی تصویریں…
رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ فرانسیسی فرائی کی پیداوار کے لیے، ایک کلو گرام…
وزارت محنت کے ایک بیان میں کہا گیا ہے کہ زرعی مزدوروں اور دیہی مزدوروں…